遺産分割と相続税で「評価」が違う？知らないと損する遺産評価の基本

今回は、沖縄県那覇市や東京都江東区で相続・遺言の手続きを検討されている方々に向けて、「遺産分割協議と相続税の計算における遺産評価の違い」について詳しく解説いたします。

相続の現場では、「遺産の価値をどう評価するか」が非常に重要なテーマになります。しかし、意外と知られていないのが、「遺産分割協議のための評価」と「相続税の計算のための評価」は 異なる評価方法 に基づいているという事実です。

この違いを理解していないと、思わぬトラブルや不公平、税金の過払いにつながることもあります。本記事では、具体的な評価方法やその使い分けについて分かりやすくご説明いたします。

1. 「遺産分割協議」で用いられる遺産評価方法とは？

まず、相続人同士が遺産を分け合う「遺産分割協議」における評価方法から見ていきましょう。

被相続人（亡くなった方）が遺した財産には、土地や建物、預貯金、有価証券などがあります。その中でも評価の判断が難しいのが不動産です。

不動産の評価方法（遺産分割協議の場合）

遺産分割協議において、不動産をどの価格で評価するかは 法律で一つに定められているわけではありません。そのため、相続人間の合意で評価方法を決定することが可能です。以下の4つの方法がよく使われます。

① 固定資産税評価額を基準とする

最も一般的な方法です。市町村から毎年送付される「固定資産税納税通知書」に記載されている金額を基準とします。評価額としては最も低く、分割協議が円滑に進みやすいのが特徴です。

② 相続税評価額（路線価）を基準とする

税務署が公表している「路線価」をもとにした評価方法です。土地は路線価、建物は固定資産税評価額を用いるのが一般的です。①よりも高めの評価になりますが、より客観性があるとされます。

③ 公示価格を基準とする

国土交通省が公表している「公示地価」を基準とする方法です。これは市街地などで毎年1回発表される地価情報であり、②よりもやや高い評価になる傾向があります。

④ 実勢価格（時価）を基準とする

実際の不動産市場における売買価格をもとに、不動産業者や不動産鑑定士が査定します。ケースバイケースで価格が変動し、もっとも現実的な価格を反映する方法といえるでしょう。ただし、専門家の費用が発生するため注意が必要です。

評価方法の選び方のポイント

一般に、相続人間で争いが少ない場合は①や②がよく使われます。一方、相続人同士の利害が対立している場合や、将来的な売却を見据えている場合には、③や④といったより厳密な方法が求められることもあります。

とくに那覇市のように地価の変動が大きい地域や、東京都江東区のような再開発エリアでは、固定資産評価額と実際の市場価格に開きがあることが多いため、評価方法の選定には慎重を要します。

2. 「相続税計算」に使う遺産評価は法律で決まっている

次に、相続税を申告・納税するための遺産評価について説明します。こちらは税法に基づいた評価方法が厳格に定められており、自由に選ぶことはできません。

相続税の対象となる財産（課税財産）

相続税の対象になる財産には、以下のようなものがあります。

• 現金・預貯金
• 株式・債券
• 不動産（自宅、賃貸物件など）
• 生命保険金（※後述）
• 退職金（※後述）
• 美術品、ゴルフ会員権など

つまり、金銭的価値があるほとんどすべての財産が対象となります。

「みなし相続財産」に注意

死亡保険金や退職金などは、遺産分割協議では分け合う対象ではない（遺産ではない）ものの、税法上は「相続財産とみなす」ため、相続税の計算には含まれます。

ただし、これらには非課税限度額が設けられており、たとえば死亡保険金については、

500万円 × 法定相続人の人数
までの金額が非課税となります。

生前贈与の加算

被相続人が亡くなる前の3年以内に、相続人に贈与した財産がある場合、それは相続財産に加算されます。たとえば、亡くなる2年前に子どもへ現金を贈与していた場合、それは相続税の課税対象になるということです。

なお、この評価は贈与を受けた時点の評価額が使われます。贈与税を納めていた場合は、相続税から差し引くことが可能です。

3. 相続税評価と遺産分割評価の違いを整理する

以下に、両者の評価の違いをまとめます。

このように、「同じ不動産」でも評価額が異なるということが起こります。たとえば、分割協議では1,000万円と評価した土地が、相続税の計算では1,400万円になることもあります。

4. 実際に起こりやすいトラブル事例

【事例①】評価額に差があると税金の負担に不公平が生じる

兄弟で分け合った不動産の評価を固定資産税評価額に基づいて1,000万円としたが、税務署からの相続税評価額は1,500万円とされたケース。

結果として、不動産を取得した相続人の方が税負担が大きくなり、「そんなはずじゃなかった」とトラブルになることもあります。

【事例②】税務署から否認される可能性

評価があまりにも実勢価格とかけ離れていると、税務署から否認されるリスクもあります。特に高額不動産や収益物件では注意が必要です。

5. 適切な専門家のサポートが重要

相続における評価方法の選択や、その影響は非常に大きく、相続人同士の信頼関係にも関わります。

行政書士としては、遺産分割協議書の作成だけでなく、不動産の評価や相続税専門家（税理士）との連携も含めて、トータルでのサポートをご提案しております。

那覇市や江東区では、都市開発や不動産の価値上昇が進んでいるため、過小評価によるトラブルも増加傾向にあります。

まとめ

• 遺産分割協議では相続人の合意により自由な評価が可能
• 相続税申告では法に基づく評価方法が定められている
• 評価方法を間違えると、税金面や相続人間で不公平が生じる
• 不動産評価では、地域特性（沖縄・東京）も踏まえて判断が必要

相続に関する評価は、「知っているか知らないか」で大きく結果が変わります。少しでも不安がある方は、早めに専門家へご相談されることをお勧めします。