配偶者居住権の評価方法と相続税への影響～江東区・那覇市の方に向けた実務解説～

1　はじめに

2020年4月に施行された「配偶者居住権」は、相続の場面で残された配偶者の生活を守るために導入された新制度です。この制度によって配偶者は自宅に住み続けられる権利を持つことができますが、相続財産の評価や相続税の計算に大きな影響を与えるため、注意が必要です。

特に江東区のように不動産評価額が高い地域や、那覇市のように土地が家族で共有されやすい地域では、税務処理を誤ると余分な負担が生じかねません。本記事では、配偶者居住権の評価方法と相続税への影響をわかりやすく解説します。

2　配偶者居住権の基本的な仕組み

配偶者居住権は、自宅不動産の「所有権」から「居住権」と「負担付き所有権」に分離して相続する仕組みです。

• 配偶者 → 「居住する権利」を取得
• 子などの相続人 → 「制限付き所有権」を取得

こうすることで、配偶者は住居を確保しつつ、他の相続人も財産の取り分を調整できます。

しかし、所有権を分離する以上、「居住権の価値」をどのように評価するかが重要になります。

3　配偶者居住権の評価方法

配偶者居住権の評価は、相続税評価において定められた計算式によって行います。

（1）基本的な考え方

配偶者居住権の評価額は、
自宅不動産の利用可能価値 － 配偶者居住権消滅後の所有権の価値
で求められます。

つまり、不動産を「配偶者が住む間の価値」と「その後に所有者が利用できる価値」に分けて計算します。

（2）計算に用いる要素

1. 建物の時価（相続税評価額）
   　固定資産税評価額や路線価を基準に算定します。
2. 配偶者の平均余命
   　厚生労働省の「簡易生命表」に基づいて計算します。高齢であるほど、居住権の評価額は低くなります。
3. 法定利率
   　原則として年3％（改正民法附則による調整あり）。

（3）具体的な評価式

国税庁の計算方法に基づくと、以下のように整理されます。

• 配偶者居住権の価額
  ＝（建物の相続税評価額＋敷地利用権相当額）×（居住権割合）

居住権割合は「配偶者の年齢」「平均余命」「利率」を基に算出されるため、年齢が若いほど価値は高く、高齢であるほど低くなります。

4　相続税への影響

（1）配偶者の取得財産評価額が減る

従来は自宅を「丸ごと所有権」として相続すると評価額が高額になり、他の相続人の取り分や相続税負担に大きく影響しました。

配偶者居住権を利用すると、自宅の評価を「居住権」と「負担付き所有権」に分けて計算するため、配偶者が取得する財産の評価額は相対的に低くなります。

（2）他の相続人への配慮が可能

たとえば江東区のマンションなど高額不動産が遺産の大半を占めるケースでは、配偶者が「居住権」を取得し、子が「負担付き所有権」を取得することで、バランスの取れた分割が可能になります。

（3）相続税軽減の効果

相続税の計算においては「配偶者の税額軽減制度」があり、配偶者が取得する財産は「1億6千万円または法定相続分まで非課税」となります。

居住権を設定すると、配偶者が取得する財産評価額は低く計算されるため、結果的に課税対象財産が減少し、相続税の負担が軽くなる可能性があります。

5　江東区・那覇市のケーススタディ

ケース1：江東区の高額マンション

• 不動産評価額：8,000万円
• 預貯金：1,000万円
• 相続人：妻（70歳）、子2人

【従来の方法】
妻がマンションを丸ごと相続すると、評価8,000万円を取得。子はほぼ預貯金のみ。相続税負担が偏る。

【配偶者居住権を活用】

• 妻：配偶者居住権の評価（例：2,500万円程度）＋預貯金の一部
• 子：負担付き所有権（5,500万円相当）

妻は住まいを確保しつつ、生活費に回せる預貯金も確保できる。

ケース2：那覇市の土地と自宅

• 土地と建物評価額：3,000万円
• 預貯金：500万円
• 相続人：夫（死亡）、妻（68歳）、子3人

【従来の方法】
妻が土地建物を相続すると、子は預貯金500万円を3人で分けるのみ。公平性に欠ける。

【配偶者居住権を活用】

• 妻：配偶者居住権（評価1,200万円程度）＋預貯金の一部
• 子：負担付き所有権（1,800万円相当）

結果として、妻は住まいを確保し、子も相応の資産を相続できる。

6　実務上の注意点

1. 登記の必要性
   　配偶者居住権は登記をしなければ第三者に対抗できません。必ず法務局で登記を行う必要があります。
2. 維持管理費用の負担
   　建物の修繕費や固定資産税は、原則として居住権者である配偶者が負担します。
3. 売却・担保にできない
   　配偶者居住権はあくまで「住むための権利」であり、売却や担保設定はできません。
4. 遺言書での明記が望ましい
   　遺産分割協議でも設定できますが、トラブルを避けるためには遺言書に「配偶者居住権を与える」と明記しておくのが安心です。

7　まとめ

配偶者居住権は、相続財産の分割に柔軟性を持たせ、配偶者の生活基盤を守るために導入された画期的な制度です。

• 評価額は配偶者の年齢や平均余命で変動する
• 配偶者の取得財産の評価が低くなり、相続税負担が軽減される場合がある
• 登記や維持費負担などの実務的な注意点がある

江東区のように高額不動産が多い地域や、那覇市のように土地を家族で引き継ぐ習慣のある地域では、特に効果的に活用できます。

将来の相続トラブルを防ぎ、円満な相続を実現するためには、遺言書作成と合わせて配偶者居住権を検討することが重要です。

行政書士見山事務所は終活相談・相続手続・遺言作成のプロフェッショナルです。お気軽にご相談下さい。