はじめに
相続対策として資産管理会社を利用することは、資産の保全や税金対策において有効な手段とされています。前回の記事では資産管理会社のメリットとデメリットについて触れましたが、今回はその形態について詳しく解説します。資産管理会社には、不動産の所有・管理方法に応じて3つの主要な形態があります。それぞれの形態には特性があり、選択にあたっては不動産の立地や価格、管理の手間などを考慮する必要があります。この記事では、これらの形態の特徴とその選び方について詳しくご紹介します。
1. 不動産所有方式
不動産所有方式とは
不動産所有方式は、オーナーが所有する不動産を資産管理会社に売却し、資産管理会社がその不動産を所有するという形態です。一般的には「売却方式」と呼ばれ、資産管理会社を活用した相続対策として広く利用されています。この方式には主に以下の2つのバリエーションがあります。
- 土地・建物所有方式：資産管理会社が土地と建物の両方を所有する形態です。これにより、不動産の全ての収益が資産管理会社に帰属します。
- 建物所有方式：建物だけを資産管理会社が所有し、土地はオーナーが所有し続け、管理会社に貸し付ける形態です。この場合、土地と建物が分かれて管理されます。
メリットとデメリット
- メリット：
- 相続税対策：資産管理会社が不動産を所有することで、個人の財産が減少し、相続税の課税対象が減少します。
- 債務の移行：資産管理会社が不動産を購入する際に金融機関から借入を行い、オーナーの個人負債を移行させることが可能です。
- デメリット：
- 価格評価の注意：不動産の売買価格が市場価格と大きく乖離していると、課税される可能性があります。
- 地代の課税：建物所有方式では、土地を無償で貸し付けた場合に課税されることがあります。適切な地代設定や税務署への届出が必要です。
2. 管理会社方式
管理会社方式とは
管理会社方式は、オーナーが個人で不動産を所有し続け、資産管理会社に管理業務を委託する方式です。ここでは不動産の売却は行われず、管理業務の委託のみが行われます。
メリットとデメリット
- メリット：
- 手軽さ：不動産の売却手続きが不要で、手軽に導入できます。
- 管理業務の専門性：専門的な管理会社に管理業務を委託することで、運営の効率化が図れます。
- デメリット：
- 節税効果の限界：資産管理会社を利用しても、相続対策としての節税効果は限定的です。
- 管理費の設定：管理費が高額であると税務上の必要経費として認められない恐れがあります。一般的には家賃収入の5～8％程度が目安とされています。
3. サブリース方式
サブリース方式とは
サブリース方式は、オーナーが所有する不動産を資産管理会社に一括貸付する方式です。この方式では、資産管理会社が不動産の収益を受け取り、そのうちの80％から90％をオーナーに支払います。管理会社が空室リスクを負うことで、オーナーは安定した収入を得ることができます。
メリットとデメリット
- メリット：
- 安定した収入：管理会社が空室リスクを負うため、安定した賃貸収入が得られます。
- 相続税評価額の低減：サブリース方式により、不動産の評価額を低く設定できる可能性があります。これは、実際の空室状況に関係なく、賃貸割合を100％として評価できるためです。
- デメリット：
- 節税効果の限界：相続対策としての節税効果は小さい場合があります。
- 収益の取り分：管理会社に一括貸付するため、収益の取り分が減少することがあります。
形態選択のポイント
資産管理会社の形態選択にあたっては、以下のポイントを考慮する必要があります。
- 不動産の立地や価格：不動産の立地や価格によって、適切な形態が異なる場合があります。高額な不動産や立地条件が厳しい物件の場合、最適な形態を選ぶことで、効果的な管理と節税が可能です。
- 運営の手間：各形態における運営の手間や管理の効率性も重要な要素です。例えば、管理会社方式は手軽ですが、節税効果は限定的です。
- 税務上の考慮：税務上の課題やリスクも考慮する必要があります。適切な地代設定や売買価格の評価、管理費の設定など、税務上の対応策を検討することが重要です。
まとめ
資産管理会社を活用した相続対策には、さまざまな形態があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。どの形態が最適かは、不動産の条件や運営の手間、税務上の課題などを考慮して選ぶ必要があります。資産管理会社の形態選びは、相続対策における重要な要素であり、専門家のアドバイスを受けながら、最適な方法を選定することが推奨されます。
