農地を住宅地や商業地に転用する場合、通常は農地法に基づき許可が必要ですが、特定の条件下では許可不要で手続きを進めることができます。特に、都市計画法により指定された「市街化区域」内の農地は、農地転用の手続きが大幅に簡略化され、「許可」ではなく「届出」 のみで転用が可能です。
本記事では、東京都23区部および沖縄県にお住まいの方々に向けて、市街化区域の農地転用における基本的な仕組みや、届出手続きの方法について詳しく解説します。
1. 農地転用とは？許可が必要なケースとは？
（1）農地転用とは
農地転用とは、農地を宅地、商業用地、工業用地など、農業以外の目的に変更すること を指します。日本では農地を守るために、農地法によって厳格な規制が設けられています。
通常、農地を転用するためには、次のいずれかの手続きが必要です。
- 農地法第4条許可（農地所有者が自己使用のために転用する場合）
- 農地法第5条許可（農地を売買・賃貸し、第三者が転用する場合）
しかし、市街化区域にある農地に関しては、これらの厳しい許可手続きは不要で、届出だけで転用が可能 です。
2. 市街化区域とは？農地転用許可が不要な理由
（1）都市計画区域と市街化区域の関係
農地転用に関する規制は、農地法だけでなく都市計画法の影響も受けます。都市計画法では、日本全国の土地を「都市計画区域」と「都市計画区域外」に分類し、さらに都市計画区域内を次の2つに区分しています。
- 市街化区域（都市化を積極的に進めるエリア）
- 市街化調整区域（都市化を抑制するエリア）
（2）市街化区域の農地転用に許可が不要な理由
市街化区域は、都市計画上、「農地を宅地や商業地に転用することが推奨されるエリア」となっています。そのため、農地法の厳しい許可手続きは不要とされ、届出のみで転用が可能 になっているのです。
一方、市街化調整区域では原則として農地転用が制限されており、農地を転用するためには厳格な許可が必要になります。
3. 市街化区域の農地転用届出の流れ
（1）農地転用届出の手続き
市街化区域にある農地を転用する場合、以下の手続きを行います。
- 転用予定地が市街化区域に含まれていることを確認
- 役所の都市計画課などで確認可能
- インターネットで都市計画図を閲覧する方法もある
- 農地転用届出書の作成
- 申請者の情報
- 転用する農地の情報（地番、面積、現況など）
- 転用の目的（宅地、駐車場、商業施設など）
- 予定している建物の概要（規模、用途など）
- 添付書類の準備
- 位置図（転用予定地の場所が分かる地図）
- 公図の写し（法務局で取得）
- 土地登記簿謄本（法務局で取得）
- 土地利用計画図（どのように利用するか示す図面）
- 市役所・区役所へ届出
- 届出の提出先は、農地がある市区町村の農業委員会
- 届出後、受理されれば転用が可能（審査期間は通常1〜2週間）
- 転用後の工事開始
- 届出が受理されたら、農地から宅地や商業地への転用工事を開始可能
- ただし、建築許可や開発許可が必要な場合があるため、別途確認が必要
4. 市街化区域の農地転用における注意点
（1）農地転用届出が不要なわけではない
市街化区域の農地転用は許可不要ですが、「届出」は必要です。届出をせずに農地を勝手に転用すると、違法転用とみなされ、行政指導や罰則の対象になる可能性があります。
（2）他の法令の規制を確認
農地転用届出が完了しても、以下のような他の法律に基づく規制がある場合は、追加で手続きが必要になります。
- 建築基準法（建物の建築には確認申請が必要）
- 開発許可制度（大規模な開発の場合、都市計画法の開発許可が必要）
- 環境規制（埋立地や自然保護区域の場合、別途許可が必要）
（3）転用後の税金の変化
農地から宅地などに転用すると、固定資産税や相続税の評価額が変わり、税負担が増える可能性があります。事前に税務署や専門家に相談し、シミュレーションを行うことをおすすめします。
5. まとめ
市街化区域の農地は、農地法の厳しい許可手続きを経ずに、届出のみで転用が可能です。手続き自体は比較的簡単ですが、他の法令の規制や税金の影響も考慮する必要があります。
ポイントのまとめ
・ 市街化区域の農地は許可不要、届出のみで転用可能
・ 届出を怠ると違法転用になるため注意
・ 建築基準法や開発許可制度など、他の規制も確認
・ 転用後の税負担増加も考慮することが重要
東京都23区部や沖縄県で農地転用を考えている方は、事前に都市計画を確認し、適切な手続きを進めるようにしましょう。
