都市部で農業を続けている方々や、農地を所有している方にとって「生産緑地」は重要な制度です。生産緑地として指定された農地をどう活用するかは、大きな課題となっています。特に、2022年には生産緑地の指定から30年の節目を迎え、多くの土地所有者が判断を迫られています。
本記事では、生産緑地とは何か、どのようなメリットや制約があるのか、そして生産緑地の指定解除後に農地転用する際のポイントについて、詳しく解説します。
1. 生産緑地とは？制度の背景と目的
生産緑地の定義
「生産緑地」とは、都市部において農業を行うために保全される農地であり、1992年に制定された生産緑地法に基づいて指定されました。対象となるのは三大都市圏（首都圏・近畿圏・中部圏）を中心とした都市計画区域内の農地で、良好な都市環境の維持を目的としています。
生産緑地制度の目的
- 都市部の緑地を保全し、住環境を維持する
- 農業の持続的な経営を支援する
- 無秩序な宅地開発を抑制する
都市部では宅地化が進み、農地が減少する傾向にあります。しかし、農地は都市においても食料供給、防災、ヒートアイランド現象の緩和などの重要な役割を果たします。そのため、生産緑地法は都市部に残る農地を計画的に保全し、都市環境のバランスを取るために導入されたのです。
2. 生産緑地のメリットと制約
生産緑地のメリット
生産緑地に指定されると、土地所有者には税制面での優遇措置が適用されます。
① 固定資産税の軽減
通常、都市部の農地は宅地と同じように固定資産税が課されます。しかし、生産緑地に指定されると、農地としての評価が適用され、固定資産税が大幅に軽減されます。
② 相続税の猶予
生産緑地を相続する場合、相続税の納税が猶予されます。ただし、営農を続けることが条件となり、途中で営農をやめると相続税が課される可能性があります。
生産緑地の制約
一方で、生産緑地に指定されると、土地所有者にはいくつかの制約が課されます。
① 転用・売却ができない
生産緑地は、宅地や商業地などへの転用が一切禁止されます。また、土地を売却することも基本的にはできません。
② 営農義務がある
生産緑地は農業を継続することが前提となっているため、休耕することは認められません。農業をやめる場合は、行政に対して「買取申請」を行う必要があります。
③ 指定解除の条件が厳しい
生産緑地の指定は、以下のいずれかの条件を満たさない限り解除されません。
- 指定から30年が経過
- 土地所有者が死亡
- 土地所有者または営農者が重い疾病にかかる
特に、1992年に指定された生産緑地が2022年に30年の期限を迎えたため、多くの土地所有者が今後の対応を検討する必要があります。
3. 2022年以降の生産緑地と農地転用の可能性
① 指定の延長
生産緑地の所有者は、自治体に申請することで指定を延長することが可能です。延長を希望する場合は、引き続き農業を続ける意思があることを示す必要があります。
② 指定解除と農地転用
生産緑地の指定が解除されると、その土地は一般の農地と同じ扱いになります。そのため、以下の手続きを経て転用が可能となります。
農地転用許可申請の手続き
- 都市計画の確認
- 生産緑地の解除後、その土地が市街化区域内の農地に該当する場合は、農地転用の申請が必要になります。
- 市街化調整区域の場合、原則として転用は認められません。
- 農地転用許可の取得
- 市街化区域では、農業委員会の許可を得て転用が可能です。
- ただし、500㎡以上の土地は都市計画の観点から用途制限がかかることが多く、事前に行政と調整が必要です。
- 転用後の利用用途
- 生産緑地は比較的広い面積（500㎡以上）が条件となっていたため、高層住宅や商業施設として活用されるケースが増えると予想されます。
4. まとめ 生産緑地の今後と所有者の選択肢
所有者が考えるべきポイント
生産緑地の所有者は、今後どのように土地を活用するか慎重に判断する必要があります。
- 農業を継続する場合 → 指定の延長を申請し、引き続き税制優遇を受ける
- 農業をやめる場合 → 指定解除後に農地転用許可を申請し、売却や開発を検討する
転用を検討するなら早めの準備を
生産緑地が解除され、農地転用を進める場合、都市計画や行政の方針を確認しながら慎重に進めることが重要です。許可取得までに時間がかかることもあるため、早めの準備が求められます。
東京都を含め首都圏における生産緑地の状況は自治体ごとに異なるため、詳細な手続きを知りたい場合は、行政書士や農業委員会に相談することをおすすめします。
