農地を住宅や駐車場、店舗などに転用したいときに避けて通れないのが、「農地転用許可申請」です。
この手続きは、農地法という法律に基づいて行うものですが、申請にあたって最初に確認すべき重要なポイントがあります。
それは、「農地の所有者が誰か？」ということです。
- 自分の名義の農地を転用するのか？
- それとも、親族や他人の農地を借りたり買ったりして転用するのか？
この違いによって、申請の根拠となる条文が変わります。具体的には、
- 自分の農地を転用する場合：農地法第４条
- 他人の農地を転用する場合：農地法第５条
というように、申請区分が明確に分かれているのです。
この記事では、東京都や沖縄県で農地転用を考えている方に向けて、４条許可と５条許可の違いや注意点を、行政書士の視点から丁寧に解説します。
１．農地転用とは何か？まずは基本を確認
「農地転用」とは、農地として使われていた土地を農業以外の目的に利用することをいいます。具体的には、以下のようなケースです。
- 農地を駐車場や資材置き場にする
- 農地に家を建てる（自宅・賃貸住宅）
- 農地に店舗や事務所、工場を建てる
- 太陽光発電設備を設置する
日本では、農地は農業を守るために法律で厳しく保護されています。そのため、農地を他の用途に使うには、原則として農業委員会や都道府県知事の許可が必要になります。
２．４条許可と５条許可の違いは「所有権」と「当事者の数」
農地転用許可申請は、その農地の所有者が誰かによって、次の２種類に分けられます。
■ 農地法第４条許可：自分の農地を自分で転用する
自分の名義の農地を、自分自身で転用する場合に必要な許可です。
〈４条許可が必要な具体例〉
- 相続で取得した農地に住宅を建てたい
- 自分が所有している農地に太陽光発電設備を設置したい
- 法人が所有している農地に資材置き場を作りたい
この場合、当事者は「１人（または１法人）」のみで、所有者と転用する人が同一というのがポイントです。
■ 農地法第５条許可：他人の農地を取得・借りて転用する
農地を売買・賃貸などにより取得して、その上で転用する場合には、５条許可が必要です。
〈５条許可が必要な具体例〉
- 親族から農地を買い取って住宅を建てたい
- 第三者から農地を借りて駐車場にしたい
- 法人が個人の農地を購入して施設を建設したい
この場合、所有者と転用者が異なるため、申請には両者の合意と署名・押印が必要となります。
３．申請書類や手続きの違い
４条許可と５条許可では、申請書類の様式や提出時に必要な添付書類に若干の違いがあります。
◆ ４条許可の主な提出書類
- 農地法第４条許可申請書
- 公図、位置図
- 土地登記事項証明書（登記簿）
- 転用目的の計画図や設計書
- 農地に関する写真
- 所有者の印鑑証明書
◆ ５条許可の主な提出書類
- 農地法第５条許可申請書
- 公図、位置図
- 売買契約書や賃貸契約書案
- 所有者と転用者の印鑑証明書
- 建築計画・使用目的の資料
５条許可では、売買や賃貸借の契約関係を証明する書類が必要になるため、準備すべき資料がやや多くなります。
４．申請難易度は「所有者」よりも「場所」と「用途」で決まる
申請手続きとしては、４条許可の方が当事者が１人のため比較的シンプルです。しかし、許可が下りるかどうか（＝審査の難易度）においては、４条・５条の区別はほとんど関係ありません。
許可の可否に大きく影響するのは、以下の要素です。
◆ 農地の立地条件
- 市街化区域かどうか（市街化区域なら原則届出のみ）
- 認定農業者の利用が見込まれる地域か
- 農振地域（農業振興地域）に該当するか
◆ 転用の目的
- 本当に農業以外の用途で必要か
- 継続的・恒常的に利用されるか
- 周辺の農業に悪影響を及ぼさないか
つまり、「親族の農地だから５条で難しい」といったことはなく、その土地が転用に適しているかどうかが最も重要なのです。
５．許可が不要なケースもある（届出で済むことも）
転用する農地が「市街化区域」にある場合、農地転用の申請は許可ではなく届出で済むことがあります。
たとえば、東京都23区内や沖縄県内の一部は都市計画上、市街化区域に指定されているため、以下のような条件に合致すれば、届出のみで転用が可能です。
- 市街化区域内の農地
- 転用目的が明確で、公共性に反しない
- 必要な書類を整えて提出すれば、自動的に受理される
ただし、農業委員会や役所で「これは市街化区域だが例外的に許可が必要」と判断される場合もあるため、事前の確認が欠かせません。
６．農地転用の注意点と実務上のポイント
■ 転用許可が下りる前に工事着工すると違法
農地転用の許可が下りる前に、整地や建築工事を始めてしまうと、「無断転用」として違法行為に該当します。最悪の場合、工事中止命令や原状回復命令が下されることも。
許可が下りるまでは、一切の転用行為を行わないよう厳重に注意しましょう。
■ 地元の農業委員会との事前協議が重要
農地転用は書類審査だけでなく、現地の状況や地域の方針も考慮されます。そのため、申請前に農業委員会や市区町村担当課との相談をしっかり行い、必要な手続きや条件を確認することが成功のカギです。
７．行政書士に依頼するメリット
農地転用の許可申請は、書類の作成だけでなく、地図の取得・計画書作成・関係機関との折衝など、実務的なハードルが非常に高い手続きです。
特に以下のような方は、行政書士への依頼をおすすめします。
- 転用先で何をどこまで建てられるかわからない
- 家族名義の農地を使いたいが、相続登記が済んでいない
- 許可と届出のどちらが必要かわからない
- 太陽光発電や開発行為など他法令も関係する
まとめ
- 農地転用許可には、４条許可（自分の農地）と５条許可（他人の農地）の２種類がある
- 所有者が誰かで申請区分が変わるが、許可が下りる難易度は「場所」と「目的」によって決まる
- 市街化区域では、許可ではなく「届出」で転用可能なケースもある
- 許可が下りる前に工事を始めると違法行為になるので注意
- 申請の前には、農業委員会との事前協議が不可欠
- 複雑な案件は行政書士に相談するのが安心
農地転用は、土地の有効活用や資産運用の第一歩です。
しかし、法律の規制が厳しく、正しい手続きが求められる分野でもあります。
「これは４条？５条？」「転用できる場所か不安」などのお悩みがあれば、専門家である行政書士までご相談ください。
