農地転用許可が必要な「農地」とは？判断基準と申請時のポイントを解説

農地を宅地や駐車場、工場用地などへ転用する際には「農地転用許可」が必要になります。しかし、すべての土地が農地転用の許可対象となるわけではありません。特に、「この土地は農地なのか？」と判断が難しいケースもあります。

この記事では、東京都区部および沖縄県で農地転用を検討している方に向けて、「農地とは何か」「転用許可が必要な農地の判断基準」「登記との関係」について詳しく解説します。

1. そもそも「農地」とは？農地法の定義

農地転用許可が必要かどうかを判断するには、まず「農地とは何か？」を理解する必要があります。

「農地法」第2条第1項では、農地を以下のように定義しています。

「耕作の目的に供される土地」

これはつまり、現在田や畑として利用されている土地のことを指します。実際に米や野菜、果物などが栽培されている土地は、明らかに農地とみなされます。

しかし、「一見すると農地には見えないが、実は農地である」ケースも少なくありません。そのため、転用許可が必要かどうかを判断する際は、現況だけでなく、登記情報や行政の判断基準も考慮する必要があります。

「昔は田畑だったけど、今は耕作していない」場合でも、その土地が農地に該当することがあります。

具体的には、以下のようなケースでは農地転用許可が必要になる可能性があります。

農地の管理がされておらず、雑草が生い茂っていたり、荒れ地になっていたりする土地でも、登記情報で「田」や「畑」と記載されていれば、法律上は農地として扱われます。

この場合、実際に作物が育てられていなくても、農地転用の許可が必要です。

例えば、所有者が高齢になり耕作を続けられなくなった土地や、一時的に使用を休止している土地も、農地とみなされる可能性が高いです。

行政側が「耕作しようと思えばできる状態」と判断すれば、登記が農地でなくても、転用許可の対象となる場合があります。

ある土地が農地に該当するかどうかを判断するためには、以下の基準が考慮されます。

日本では、すべての土地に「筆（ふで）」という単位があり、各筆ごとに地番が付与されています。この情報は法務局に記録されており、誰でも確認できます。

登記簿には「地目（ちもく）」という項目があり、土地の用途が記載されています。

主な地目の例

このうち、「田」や「畑」となっている場合は、たとえ現状が荒地になっていても、原則として農地転用許可が必要になります。

登記上の地目が「田」「畑」であっても、すでに長期間耕作が行われておらず、事実上農地ではないと判断される場合もあります。

例えば、以下のようなケースでは、登記の変更手続きを行うことで、転用許可を不要にできることがあります。

ただし、行政が農地と判断した場合は、転用許可が必要になりますので、注意が必要です。

農地転用許可を受けずに勝手に農地を転用した場合、罰則が科される可能性があります。

無許可で農地を転用した場合、以下の罰則が適用される可能性があります。

また、違法転用された農地は、原状回復（元の状態に戻す）を命じられることもあります。

農地を転用許可なしで売却した場合、買主が農地としてしか利用できないため、トラブルになる可能性があります。

また、不動産登記の手続きがスムーズに進まず、取引自体が成立しないこともあります。

農地を転用する際は、「その土地が法律上の農地に該当するか」を正しく判断することが重要です。

農地転用許可が必要になるポイント

・登記簿上の地目が「田」または「畑」になっている場合
・現在は耕作されていなくても、過去に農地として利用されていた場合
・行政が「農地」と判断する状態である場合

転用許可を受けずに利用すると、罰則が科されるだけでなく、売却や開発ができなくなるリスクもあります。

農地転用を検討している方は、事前に行政書士などの専門家に相談し、確実に手続きを進めるようにしましょう。