登記は宅地なのに農転許可が必要？課税上農地の土地を転用する際の注意点

東京都や沖縄県にお住まいの方で、農地転用（農転）を検討している方の中には、登記上は「宅地」でも、固定資産税の課税区分では「農地」となっている土地をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。

このようなケースでは、「登記簿上は宅地だから農転許可は不要では？」と考える方が多いですが、実は課税上「農地」であれば、転用するために農地転用許可が必要です。

この記事では、登記上宅地でも農転許可が必要なケース、注意点、申請の流れについて詳しく解説します。

農地転用とは？基本の仕組みをおさらい

農地転用（農転）とは、農地を農地以外の用途（住宅、駐車場、事業用地など）に転用することを指します。日本では農地を守るために、「農地法」に基づいて厳しく規制されています。

農地転用には、以下の2種類があります。

1. 許可が必要な農地転用（農地法第4条・第5条）
   • 農地を所有者が自ら転用する場合（農地法第4条）
   • 農地を売買・賃貸し、買主が転用する場合（農地法第5条）
2. 届出だけで済む農地転用（都市計画法の「市街化区域内」）
   • 市街化区域にある農地は、届出をすれば転用可能（農地法第4条・第5条の届出）

農地転用許可が必要かどうかの判断基準

• 登記上の地目が「農地」なら、農転許可が必須。
• 登記上「宅地」でも、課税上「農地」なら、農転許可が必要。
• 市街化区域なら、原則として農転許可不要（届出でOK）。
• 市街化調整区域なら、原則として農転許可が必要。

このように、「登記簿」と「課税区分」の両方を確認しなければ、農転許可の要否を正しく判断できません。

登記簿上は宅地なのに、なぜ農転許可が必要なのか？

1. 課税上「農地」であれば農転規制の対象になる

固定資産税を抑える目的で、登記上の地目を「宅地」のままにしつつ、課税上は「農地」として扱っている土地があります。この場合、農地として利用されている実態があるため、農地法の規制を受け、農転許可なしで勝手に宅地にすることはできません。

2. 課税上の地目は一般には公開されていない

• 登記簿の地目（宅地・農地など）は誰でも確認可能ですが、固定資産税の課税上の地目は、所有者本人または代理人でないと確認できません。
• そのため、「登記上宅地だから農転許可不要」と思い込んでいると、後から問題になることがあります。

3. 宅地に戻したつもりでも、実態が農地なら農転許可が必要

逆に、「もともと宅地だった土地を畑として利用していた」場合でも、登記の地目変更を行わなければ登記簿上は宅地のままです。しかし、実際に農地として利用していたなら、課税区分が農地になっている可能性があり、転用時に許可が必要になることがあります。

農地転用許可が必要なケース・不要なケースの具体例

農地転用許可申請の流れ

農転許可が必要な場合、以下の手順で申請を行います。

1. 土地の現状確認

• 登記簿謄本の地目を確認（法務局で取得可能）
• 固定資産税の課税地目を確認（市町村の資産税課で確認）

2. 農業委員会への事前相談

• 転用が可能かどうか、農業委員会と事前に相談
• 必要書類や申請の流れを確認

3. 申請書類の準備

• 農地転用許可申請書
• 土地の位置図・公図
• 土地利用計画図（転用後の用途が分かる図面）
• 登記簿謄本
• 固定資産税評価証明書
• 申請者の身分証明書 など

4. 申請の提出（都道府県または市町村の農業委員会）

• 申請内容をもとに、農業委員会や都道府県知事が審査を行う
• 許可が下りるまで1～3か月程度

5. 許可取得後に地目変更登記

• 転用許可が下りたら、土地の地目変更登記を行う

農地転用申請をスムーズに進めるために

・土地の登記簿と固定資産税の課税区分を必ず確認する
・事前に農業委員会に相談しておく
・必要書類を揃えてミスなく申請する
・手続きが複雑な場合は専門家に相談する

まとめ　農転許可が必要かどうかをしっかり確認しよう！

登記上は「宅地」でも、課税区分が「農地」なら農地転用許可が必要となる場合があります。固定資産税の課税情報は一般には公開されておらず、所有者本人や代理人でなければ確認できません。

農地転用をスムーズに進めるために、早めに土地の状況を確認し、必要に応じて専門家に相談することが重要です。