1 相続登記とは ── 名義変更のための登記
まず「相続登記」とは、亡くなった方が所有していた不動産（土地・建物）の名義を、相続人の名義へ変更するために行う登記のことを言います。たとえば、父が亡くなり、長男がその不動産を相続する場合、長男が法務局に「所有権移転登記（相続による登記）」を申請する必要があります。
これまでは、この手続きはあくまで「任意」でした。つまり、相続人が手続きをしなくても直ちに罰則などはなく、不動産を亡くなった方の名義のまま放置されるケースが数多くありました。
しかし、最近日本では「所有者不明土地」の急増が社会問題となっており、これを防ぐために制度が見直されました。
2 令和6年4月から相続登記が義務化に
この見直しに伴い、令和6年（2024年）4月1日から、相続登記の申請が法律上の 義務 となりました。
具体的なルールは以下のとおりです。
- 不動産を相続などで取得した相続人は、「その事実を知った日」から 3年以内 に相続登記の申請をしなければならない。
- 遺産分割協議で不動産取得者が確定した場合は、「協議成立日」から3年以内にその内容に基づく登記が必要。
- もし正当な理由がなく登記を怠った場合、 10万円以下の過料 の対象となる可能性がある。
なおこの義務化は、令和6年4月1日以前の相続にも遡って適用されるため、過去に相続して不動産の名義変更をしていなかった場合も対象です。つまり、過去の名義放置不動産も登記し直す必要があります。
3 なぜ義務化されたのか ― 社会的背景
義務化の背景にあるのは、全国的に増加している「所有者不明土地」の問題です。
- 相続があっても登記をせず、登記簿上の所有者が不明のまま放置されるケース
- 相続人が多数いて調整がつかず、登記が行われない共有名義のまま放置される土地
- 登記名義しか古いままで、所有者の所在が分からず、災害時や公共事業での土地利用が困難になる
などが、地域のまちづくりや防災、土地流通に支障をきたす原因となっていました。義務化はこうした社会問題を防ぐために導入されたものです。
また、義務化にあたっては、単に新たなルールを課すだけではなく、登記を行いやすくするための制度も整備されました。代表的なのが、相続人申告登記制度です。
この制度によって、たとえ遺産分割が整っていなくても、「自分が相続人であること」を法務局に申告するだけで登記義務を果たせるようになり、実務上の便宜性が高められました。
4 相続登記義務化による主な影響と注意点
4-1 過去の相続が対象になる
義務化は過去の相続にも遡及するため、これまで相続登記をせずに放置していた不動産にも対応が必要です。
たとえば、親が亡くなって長年経つ実家、共有名義の土地、古い別荘など――放置していた土地や建物は、今後登記申請を検討すべき物件です。
特に、江東区や那覇市のように都市部や住宅地で不動産を多く保有してきた家庭では、「昔の名義のまま」の土地建物があるケースが想定されます。
4-2 登記を怠ると過料の対象になる
正当な理由なく義務を果たさないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。これは、これまで任意であったために多くの不動産が放置されてきた反省から、抑止力として導入されたものです。
「手続きが面倒だから先送りに…」と考えていると、思わぬペナルティを受ける可能性があります。
4-3 遺産分割のタイミングとスケジュール管理が重要に
遺産分割協議が整っていないとき、義務化以前は「共有名義のまま」にされることが多くありましたが、今後はそれが許されません。
特に注意すべきは、遺産分割協議の成立から3年以内に登記を行う必要がある点です。
また、相続人が遠方に住む、認知症・行方不明者がいる、分割方法で意見が割れているなど事情が複雑な場合、早めに準備を進めることが重要です。
4-4 相続人申告登記という選択肢ができた
遺産分割がなかなかまとまらない場合でも、義務を果たすための選択肢として「相続人申告登記」が新設されました。これにより、不動産を持つ相続人の一人が単独で名義変更を行うことで、義務化をクリアできます。
ただし、この制度は“あくまで義務を果たすための手段”であり、相続人間の権利関係を確定させるものではありません。最終的にはきちんと遺産分割協議を行うことが望ましい。
5 江東区・那覇市の住民にとってのポイント
東京都江東区や沖縄県那覇市のような地域では、以下のような事情を踏まえて相続登記義務化への対応を考える必要があります。
- 地価・不動産価値の高い地域：放置されていた土地建物は、相続登記をきっかけに売却や活用を再検討する価値がある可能性あり。
- 相続人が県外または遠隔地に住む家庭が多い：戸籍の収集・連絡調整・代理人の検討など早めの段取りが必要。
- 共有名義の住宅や長年放置された土地：今後の売却や処分を想定し、早めに相続人全員で協議・登記を行うことが重要。
また、義務化をきっかけに「相続を機に実家を整理したい」「旧家を売却して現金化したい」といった相談も増えています。
6 「今から取るべき具体的なステップ」
相続登記義務化を踏まえて、将来的に負担を避けるために取るべき具体的なステップは以下のとおりです：
- 自宅・土地・別荘など、ご実家の不動産を洗い出す
- 戸籍謄本など必要書類をそろえて相続人を確定させる
- 遺産分割協議を実施し、協議書を作成する（共有名義を避ける）
- 遺産分割後、3年以内に相続登記を申請する
- 遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」を検討する
既に相続から時間が経っている場合でも、2027年3月31日までに登記を行えば過料の対象を避けられます。なにごとも「早めの確認と準備」が重要です。
7 まとめ
令和6年の制度改正により、相続登記はこれまでの任意から 法律上の義務 へと大きく変わりました。
これまで見過ごされてきた「名義放置」「共有不明」の不動産が、今後は整理され、不動産流通やまちづくりにも好影響をもたらすことが期待されています。
ただし、相続人にとっては、新たに期限や手続きの負担が生じることになります。特に、江東区や那覇市のように不動産を持つ家庭が多い地域では、早めに実家の状況を確認し、相続人全員で話し合い、登記を進めることが重要です。
あなたのご家族にも、「もしかすると放置されたままの土地や建物があるかもしれない」という声掛けを、ぜひ検討してください。
