不動産の相続登記は義務化！2024年以降の注意点とは？それぞれのケースで解説

2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。これにより、これまで「面倒だから」「使う予定がないから」と放置されてきた名義変更を、一定期間内に行わなければならなくなったのです。

この記事では、制度改正の背景や義務の内容、実際の手続きの流れ、違反した場合の罰則、そして東京都江東区や沖縄県那覇市の方にとって特に気をつけるべき実務的なポイントまで、わかりやすく解説します。

1. そもそも「相続登記」とは？

「相続登記」とは、亡くなった方（被相続人）から不動産を相続した人が、法務局に申請して名義を自分のものに変更する手続きです。

たとえば、お父様が不動産を所有していて亡くなった場合、相続人（妻・子など）はその不動産を引き継ぐことになります。このときに必要なのが「相続登記」です。

今まではこの手続きが任意（義務ではない）だったため、放置されるケースが多く、結果として「所有者不明土地」が全国に増え続けてしまいました。

2. 2024年4月から何が変わった？

2024年4月1日施行の「民法及び不動産登記法の改正」により、次のように変更されました。

相続登記の義務化

• 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請が義務に。
• 正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります（不動産登記法第164条）。

これは、すでに相続が発生している不動産についても適用されます。過去に発生した相続で、いまだに登記していない場合は、「施行日（2024年4月1日）」から3年以内の2027年3月31日までに登記を行わなければなりません。

3. 義務の対象者とは？「相続した」とみなされる基準に注意

義務の対象となるのは、「相続または遺贈により不動産を取得した人」です。

ただしここで注意したいのは、登記の必要がある＝遺産分割協議が済んでいなくても対象になりうるという点です。

たとえば…

• 遺産分割協議がまとまっていない
• 法定相続分で登記を保留している
• 相続放棄を検討中だが、まだ手続きしていない

このような状態でも、原則として相続人が登記をしなければならない立場になります。

4. どうやって相続登記をするのか？基本の流れ

相続登記は、法務局に対して申請書と必要書類を提出することで行います。基本的な流れは以下の通りです。

1. 相続人の確定
   　→ 被相続人の出生から死亡までの戸籍を集めて、誰が相続人かを確定
2. 遺産分割協議書の作成（協議が必要な場合）
   　→ 相続人全員の合意のうえで、誰が不動産を取得するかを決定
3. 相続関係説明図の作成
   　→ 戸籍に基づく家族関係を図にまとめる
4. 登記申請書の作成・提出
   　→ 管轄法務局へ提出（オンライン申請も可能）
5. 登録免許税の納付
   　→ 不動産評価額の0.4％（相続登記の税率）

5. 「相続人申告登記」で最低限の義務を果たすことも可能

「まだ遺産分割がまとまっていない」「誰が登記すべきか話し合いが必要」…そんなときのために、2024年4月から『相続人申告登記』という簡易手続きが創設されました。

これは、相続人の一人が「私は相続人です」と法務局に申告するだけで、相続登記の義務をとりあえずクリアできる制度です。

• 登録免許税は無料
• 提出書類も比較的簡単
• 本格的な相続登記までの時間稼ぎができる

ただし、不動産の名義は変わりませんので、実際の名義変更は別途必要になります。

6. 相続登記をしないと起こるトラブルとは？

相続登記を長年放置すると、次のようなリスクが生じます。

• 売却できない（名義が被相続人のまま）
• 抵当権が設定できず融資が受けられない
• 相続人が増え、協議が複雑化
• 税務署から相続税の申告漏れを指摘される
• 将来の家族間トラブルの火種に

不動産の相続は「名義を誰にするか」を明確にしておくことが、次の世代に負担をかけない最善の方法です。

7. 江東区・那覇市での地域的注意点

東京都江東区

• 法務局は「東京法務局」が管轄
• 不動産評価額が高いエリアが多いため、登録免許税も高額になりやすい
• 相続人が都内に点在しているケースでは、戸籍集めに複数区役所を回る必要があります

沖縄県那覇市

• 管轄法務局は「那覇地方法務局本庁」
• 離島に本籍があった場合、郵送での戸籍請求に時間がかかる
• 同居親族による「口約束の相続」が多く、未登記物件が目立つ地域でもあります

8. よくあるご質問（Q&A）

Q：遺言書がある場合でも相続登記は必要ですか？
→ はい。遺言書に基づいて不動産を取得する場合でも、その内容に基づいて相続登記を行う必要があります。

Q：兄弟の一人が協力してくれないときは？
→ 遺産分割がまとまらない場合は、「法定相続分」での登記、または家庭裁判所に調停を申し立てる方法があります。

Q：相続人の一人が亡くなっている場合は？
→ さらにその方の相続人（代襲相続人）が手続に参加する必要があります。

9. 登記の義務違反に正当な理由があると認められる例

義務化されたとはいえ、次のような理由がある場合、過料の対象外になる可能性があります。

• 相続人が海外在住で連絡が取れなかった
• 認知症などで判断能力がなかった
• 戸籍の取得に時間を要した
• 災害等で手続が困難な状況だった

正当な理由の有無は、具体的な事情を示し、裁判所または法務局の判断に委ねられます。放置し続けるよりも、事情を説明して早めに対応することが大切です。

10. まとめ　相続登記は義務！早めの対応が最良の相続対策

不動産の相続登記が義務化された今、「いずれやろう」は通用しません。
相続が発生したら、速やかに相続人の確定、必要書類の収集、そして登記申請へと進めることが重要です。

特に江東区や那覇市のように、不動産価値が高い地域や、複雑な家族関係を持つ方が多いエリアでは、相続登記の遅れが大きな経済的損失や家族間トラブルにつながるリスクがあります。

まずは、「相続人申告登記」からでも構いません。一歩を踏み出し、名義の整理を行うことで、次世代に安心と財産をしっかりつなぐことができます。